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行業新聞1、商(shang)業地產(chan)的成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)控制(zhi)要點分成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)兩部分：開(kai)(kai)(kai)發(fa)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)+運(yun)營(ying)(ying)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)。商(shang)業交(jiao)(jiao)付(fu)運(yun)營(ying)(ying)之(zhi)前是(shi)通過(guo)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)系(xi)統(tong)來管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)，而(er)交(jiao)(jiao)付(fu)之(zhi)后(hou)(hou)是(shi)通過(guo)費(fei)用(yong)系(xi)統(tong)來管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)（L企(qi)就(jiu)是(shi)通過(guo)我們的費(fei)用(yong)系(xi)統(tong)來管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)運(yun)營(ying)(ying)費(fei)用(yong)）。住宅地產(chan)一(yi)般只是(shi)關注對開(kai)(kai)(kai)發(fa)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)的控制(zhi)，在交(jiao)(jiao)房時點完成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)，涉稅清算結束后(hou)(hou)，整個(ge)項目基本(ben)宣(xuan)告完成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)。而(er)現在商(shang)業地產(chan)不一(yi)樣，開(kai)(kai)(kai)發(fa)期(qi)完成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)后(hou)(hou)會進入(ru)運(yun)營(ying)(ying)期(qi)，運(yun)營(ying)(ying)期(qi)的成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)也是(shi)影(ying)響整體成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)控制(zhi)的關鍵環節，同時前期(qi)的開(kai)(kai)(kai)發(fa)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)與后(hou)(hou)期(qi)的運(yun)營(ying)(ying)成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)是(shi)息息相關、密不可分的，這樣就(jiu)對成(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)管(guan)(guan)(guan)理(li)(li)人員提(ti)出了更高的要求；
2、顧問(wen)費(fei)(fei)用：商(shang)業(ye)地產(chan)都非常關(guan)注顧問(wen)費(fei)(fei)用，特(te)別是(shi)剛從住宅地產(chan)轉入商(shang)業(ye)地產(chan)的(de)開發企業(ye)，在(zai)這一點上，很多企業(ye)都是(shi)有嚴格的(de)控下限要求，如酒店管理(li)費(fei)(fei)用、幕墻顧問(wen)、機(ji)電顧問(wen)和造價顧問(wen)。這一點關(guan)注不夠，所(suo)以(yi)導致成(cheng)本(ben)費(fei)(fei)用的(de)耗費(fei)(fei)，品質達(da)不到規劃(hua)的(de)要求，對整個商(shang)業(ye)地產(chan)的(de)品質影響非常之大；
3、關注(zhu)工程類合(he)同：獨立配套，上下水，電，及通(tong)訊等，土建(jian)交給總包(bao)(bao)，樁基、鋼構、綜合(he)機電、幕墻(qiang)、精裝(zhuang)、景觀(guan)等，肯定是要交給專(zhuan)業(ye)分包(bao)(bao)單位來按(an)規劃設計要求完成；
4、關(guan)注設計：商業(ye)(ye)地(di)(di)產與住(zhu)宅地(di)(di)產在這一(yi)(yi)點上的差別非(fei)常(chang)大，以前做住(zhu)宅地(di)(di)產時，設計方案只是(shi)由開(kai)發(fa)商和(he)設計院進行(xing)溝通(tong)即可(ke)確定，甚至于可(ke)以直接(jie)按(an)照開(kai)發(fa)商的想法(fa)來進行(xing)規劃(hua)設計。而商業(ye)(ye)地(di)(di)產需(xu)考慮(lv)主力店的設計要求，甚至于還要兼顧(gu)小業(ye)(ye)主的規劃(hua)要求，這也是(shi)商業(ye)(ye)地(di)(di)產強控的一(yi)(yi)個關(guan)鍵(jian)點，如果處理不善，會影(ying)響(xiang)后期(qi)的開(kai)業(ye)(ye)節點、項目品質等(deng)等(deng)，出現(xian)“一(yi)(yi)招不慎，滿盤皆輸”的情況；
5、關注消防(fang)(fang)：商業地(di)產的(de)消防(fang)(fang)等級要求遠遠高過(guo)住宅地(di)產，這一(yi)點(dian)在商業地(di)產的(de)合約規劃結(jie)構中也(ye)有充(chong)分的(de)體現；
6、設備(bei)費(fei)單列：很多的標桿企業(ye)商(shang)業(ye)地產(chan)項目的合約規劃都將設計備(bei)單列，一是體(ti)現(xian)了這部(bu)分的成本占(zhan)比，另一方(fang)面也體(ti)現(xian)了設備(bei)對(dui)商(shang)業(ye)項目的重要性，例(li)如：以項目空(kong)調(diao)運作方(fang)式(shi)為例解釋了其重要(yao)性。在整(zheng)個項目空(kong)調(diao)系統運行(xing)方(fang)式(shi)的(de)選擇中(zhong)，在制(zhi)冷負荷和(he)采暖負荷確(que)定的(de)情況(kuang)下，中(zhong)央(yang)空(kong)調(diao)主機根(gen)據采用(yong)能源是選用(yong)電能、燃(ran)氣還是蒸汽(qi)，要(yao)充分征(zheng)求專家意見，進行(xing)各(ge)方(fang)案的(de)設備投資費用(yong)測(ce)算(suan)和(he)運營(ying)耗用(yong)電費和(he)蒸汽(qi)耗用(yong)量和(he)增(zeng)容量的(de)測(ce)算(suan)，方(fang)案A：電制(zhi)冷(leng)機(ji)(ji)(ji)+城市(shi)熱(re)網(wang)，方(fang)(fang)(fang)案B：直燃機(ji)(ji)(ji)(離(li)心機(ji)(ji)(ji)+城市(shi)熱(re)網(wang))，一機(ji)(ji)(ji)三用(yong)，方(fang)(fang)(fang)案C：蒸(zheng)汽(qi)機(ji)(ji)(ji)+城市(shi)熱(re)網(wang)，滿足制(zhi)冷(leng)、采暖(nuan)、衛生熱(re)水負荷需要(yao)，對設備初期(qi)投(tou)入費(fei)用(yong)和運(yun)(yun)營期(qi)內年綜(zong)合(he)費(fei)用(yong)(制(zhi)冷(leng)費(fei)用(yong)、采暖(nuan)費(fei)用(yong)、電費(fei)、蒸(zheng)汽(qi)費(fei)、燃氣(qi)費(fei))進(jin)行測算，根據(ju)測算出(chu)的(de)數據(ju)進(jin)行綜(zong)合(he)經濟性分(fen)析(xi)，綜(zong)合(he)最(zui)佳方(fang)(fang)(fang)案為B，又因(yin)考慮能(neng)源(yuan)(yuan)緊(jin)缺的(de)問(wen)題，但(dan)最(zui)后主力店(dian)冷(leng)熱(re)源(yuan)(yuan)采用(yong)一半蒸(zheng)汽(qi)制(zhi)冷(leng)和一半電制(zhi)冷(leng)，這雖增(zeng)加了(le)部分(fen)投(tou)資和運(yun)(yun)行費(fei)用(yong)，但(dan)也是在商(shang)業(ye)項(xiang)(xiang)目(mu)運(yun)(yun)作中(zhong)綜(zong)合(he)取舍問(wen)題。在不同的(de)方(fang)(fang)(fang)案中(zhong)有(you)(you)的(de)可能(neng)是建造成(cheng)本(ben)低(di)，但(dan)運(yun)(yun)行成(cheng)本(ben)高(gao)，有(you)(you)的(de)可能(neng)是建造成(cheng)本(ben)高(gao)，但(dan)運(yun)(yun)行成(cheng)本(ben)低(di)，這就需要(yao)綜(zong)合(he)lO年或更長時期(qi)的(de)綜(zong)合(he)成(cheng)本(ben)才能(neng)決定采用(yong)何種方(fang)(fang)(fang)式最(zui)合(he)理。因(yin)此商(shang)業(ye)地產項(xiang)(xiang)目(mu)成(cheng)本(ben)控制(zhi)過程中(zhong)必(bi)須充(chong)分(fen)考慮項(xiang)(xiang)目(mu)全生命(ming)周期(qi)中(zhong)的(de)后期(qi)商(shang)業(ye)物業(ye)運(yun)(yun)營成(cheng)本(ben)。
6、合(he)約(yue)規劃(hua)確定的時間點(dian)不(bu)一(yi)樣：住宅地產一(yi)般是是方案設計(ji)后，而商業地產需在開業節點(dian)計(ji)劃(hua)明(ming)確后，再進行一(yi)輪的調整(zheng)刷新；
7、建立快速響應(ying)機制：前期的(de)設計、過(guo)程(cheng)中的(de)方(fang)案變更和(he)工程(cheng)變更等，都(dou)(dou)由以前的(de)只是(shi)開(kai)發商(shang)和(he)承包方(fang)關(guan)(guan)注(zhu)變為三方(fang)甚至多方(fang)關(guan)(guan)注(zhu)，過(guo)程(cheng)中如何確保遇到的(de)各種問題都(dou)(dou)能(neng)快速解(jie)決，需要建立一個快速響應(ying)的(de)機制，這(zhe)一點是(shi)以前住宅地產很少關(guan)(guan)注(zhu)的(de)；
以上就(jiu)是對商業(ye)地產(chan)(chan)(chan)的(de)一點粗(cu)淺認識，和住(zhu)宅地產(chan)(chan)(chan)最重要的(de)區別就(jiu)是第(di)一項，因此加強(qiang)后(hou)續運營成本的(de)控制(zhi)是商業(ye)地產(chan)(chan)(chan)不同于住(zhu)宅地產(chan)(chan)(chan)的(de)一個重要環節(jie)。