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新聞中心1、商(shang)業地(di)產(chan)的(de)(de)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)控制要點(dian)(dian)分成(cheng)(cheng)(cheng)兩部分：開發(fa)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)+運(yun)營成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)。商(shang)業交(jiao)(jiao)付運(yun)營之(zhi)前是(shi)通(tong)過成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)管(guan)理(li)(li)系統(tong)來管(guan)理(li)(li)，而交(jiao)(jiao)付之(zhi)后(hou)是(shi)通(tong)過費(fei)用系統(tong)來管(guan)理(li)(li)（L企就(jiu)是(shi)通(tong)過我們的(de)(de)費(fei)用系統(tong)來管(guan)理(li)(li)運(yun)營費(fei)用）。住宅地(di)產(chan)一般(ban)只(zhi)是(shi)關注對開發(fa)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)的(de)(de)控制，在(zai)交(jiao)(jiao)房時點(dian)(dian)完(wan)成(cheng)(cheng)(cheng)，涉稅清(qing)算(suan)結束后(hou)，整個(ge)項目基本(ben)宣告完(wan)成(cheng)(cheng)(cheng)。而現在(zai)商(shang)業地(di)產(chan)不一樣(yang)，開發(fa)期(qi)完(wan)成(cheng)(cheng)(cheng)后(hou)會進入運(yun)營期(qi)，運(yun)營期(qi)的(de)(de)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)也是(shi)影響整體成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)控制的(de)(de)關鍵環(huan)節，同時前期(qi)的(de)(de)開發(fa)成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)與后(hou)期(qi)的(de)(de)運(yun)營成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)是(shi)息息相(xiang)關、密不可分的(de)(de)，這樣(yang)就(jiu)對成(cheng)(cheng)(cheng)本(ben)管(guan)理(li)(li)人(ren)員提(ti)出了(le)更(geng)高的(de)(de)要求；
2、顧問(wen)費(fei)(fei)(fei)用(yong)：商業(ye)地產(chan)都(dou)非(fei)常關注(zhu)顧問(wen)費(fei)(fei)(fei)用(yong)，特別是剛從(cong)住宅地產(chan)轉入商業(ye)地產(chan)的(de)(de)(de)開發(fa)企業(ye)，在這(zhe)一(yi)點上，很(hen)多企業(ye)都(dou)是有嚴格的(de)(de)(de)控下(xia)限要求(qiu)，如(ru)酒店管理(li)費(fei)(fei)(fei)用(yong)、幕墻顧問(wen)、機(ji)電顧問(wen)和造價顧問(wen)。這(zhe)一(yi)點關注(zhu)不夠，所以導致成本(ben)費(fei)(fei)(fei)用(yong)的(de)(de)(de)耗費(fei)(fei)(fei)，品質(zhi)達不到規劃的(de)(de)(de)要求(qiu)，對整個(ge)商業(ye)地產(chan)的(de)(de)(de)品質(zhi)影響非(fei)常之大；
3、關(guan)注工程類合同：獨立配(pei)套(tao)，上下水，電(dian)，及通訊(xun)等(deng)，土建交給總包(bao)，樁基、鋼構、綜(zong)合機電(dian)、幕墻、精裝、景觀等(deng)，肯(ken)定是要(yao)交給專業分包(bao)單位來按規劃設計要(yao)求完(wan)成；
4、關注設(she)計：商業(ye)地產與住宅(zhai)地產在這一(yi)點(dian)上的(de)(de)差別非常大(da)，以(yi)前做住宅(zhai)地產時，設(she)計方案(an)只是(shi)由開發商和(he)設(she)計院進(jin)(jin)行溝通即(ji)可確定，甚至(zhi)于可以(yi)直(zhi)接按照開發商的(de)(de)想法來(lai)進(jin)(jin)行規劃(hua)設(she)計。而(er)商業(ye)地產需考慮主力(li)店的(de)(de)設(she)計要求，甚至(zhi)于還要兼顧小(xiao)業(ye)主的(de)(de)規劃(hua)要求，這也是(shi)商業(ye)地產強控的(de)(de)一(yi)個(ge)關鍵點(dian)，如果處理不(bu)善(shan)，會影(ying)響后期的(de)(de)開業(ye)節點(dian)、項目品質等(deng)等(deng)，出現(xian)“一(yi)招不(bu)慎，滿盤皆輸”的(de)(de)情況；
5、關注消(xiao)防(fang)：商業地(di)產的消(xiao)防(fang)等級要求(qiu)遠遠高過住宅(zhai)地(di)產，這一點在商業地(di)產的合約規劃(hua)結構中也有充分的體(ti)現；
6、設備(bei)費單(dan)列：很多的標(biao)桿企(qi)業商(shang)業地(di)產(chan)項(xiang)目的合(he)約(yue)規劃(hua)都將設計備(bei)單(dan)列，一是體現(xian)了(le)這部分的成(cheng)本(ben)占比(bi)，另一方面也體現(xian)了(le)設備(bei)對商(shang)業項(xiang)目的重要(yao)性(xing)，例(li)如：以(yi)項目空調(diao)運作方(fang)(fang)(fang)式為例解(jie)釋(shi)了其(qi)重要(yao)性。在整(zheng)個項目空調(diao)系統運行方(fang)(fang)(fang)式的選(xuan)擇(ze)中(zhong)，在制冷負(fu)荷(he)和采暖負(fu)荷(he)確(que)定的情(qing)況下，中(zhong)央空調(diao)主機(ji)根(gen)據采用能源是(shi)選(xuan)用電(dian)能、燃氣還是(shi)蒸汽，要(yao)充(chong)分征求專家意(yi)見，進行各方(fang)(fang)(fang)案(an)的設(she)備投資費用測算和運營耗(hao)用電(dian)費和蒸汽耗(hao)用量(liang)和增容量(liang)的測算，方(fang)(fang)(fang)案(an)A：電(dian)制(zhi)(zhi)冷(leng)機+城市(shi)(shi)熱網(wang)，方(fang)(fang)案(an)(an)B：直(zhi)燃(ran)機(離(li)心機+城市(shi)(shi)熱網(wang))，一(yi)機三(san)用(yong)，方(fang)(fang)案(an)(an)C：蒸汽機+城市(shi)(shi)熱網(wang)，滿足(zu)制(zhi)(zhi)冷(leng)、采(cai)暖(nuan)、衛生(sheng)熱水負荷需(xu)要，對設(she)備初期(qi)投(tou)入費(fei)用(yong)和運營(ying)期(qi)內年綜(zong)(zong)合費(fei)用(yong)(制(zhi)(zhi)冷(leng)費(fei)用(yong)、采(cai)暖(nuan)費(fei)用(yong)、電(dian)費(fei)、蒸汽費(fei)、燃(ran)氣費(fei))進行測算(suan)，根據(ju)測算(suan)出的(de)(de)數(shu)據(ju)進行綜(zong)(zong)合經濟性分(fen)析，綜(zong)(zong)合最佳方(fang)(fang)案(an)(an)為B，又因(yin)考慮能源緊(jin)缺的(de)(de)問(wen)題，但最后主力店冷(leng)熱源采(cai)用(yong)一(yi)半蒸汽制(zhi)(zhi)冷(leng)和一(yi)半電(dian)制(zhi)(zhi)冷(leng)，這雖增加了部分(fen)投(tou)資和運行費(fei)用(yong)，但也是在商(shang)業(ye)項(xiang)(xiang)目運作中綜(zong)(zong)合取舍(she)問(wen)題。在不(bu)同的(de)(de)方(fang)(fang)案(an)(an)中有的(de)(de)可(ke)(ke)能是建(jian)造成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)低(di)，但運行成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)高，有的(de)(de)可(ke)(ke)能是建(jian)造成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)高，但運行成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)低(di)，這就需(xu)要綜(zong)(zong)合lO年或更長(chang)時期(qi)的(de)(de)綜(zong)(zong)合成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)才(cai)能決定采(cai)用(yong)何種方(fang)(fang)式最合理。因(yin)此商(shang)業(ye)地產項(xiang)(xiang)目成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)控制(zhi)(zhi)過程(cheng)中必須充分(fen)考慮項(xiang)(xiang)目全生(sheng)命(ming)周(zhou)期(qi)中的(de)(de)后期(qi)商(shang)業(ye)物業(ye)運營(ying)成(cheng)本(ben)(ben)(ben)(ben)。
6、合約(yue)規劃確(que)定的時(shi)間點不一樣(yang)：住宅地產一般是是方案(an)設(she)計后，而商業地產需在開業節點計劃明(ming)確(que)后，再進行一輪的調(diao)整刷新(xin)；
7、建立快速(su)響應(ying)機制：前(qian)期(qi)的設(she)計、過(guo)程中的方(fang)案(an)變更和工程變更等，都(dou)由以前(qian)的只是(shi)開(kai)發商和承包方(fang)關注(zhu)變為三方(fang)甚(shen)至多方(fang)關注(zhu)，過(guo)程中如(ru)何確保遇(yu)到的各種問題都(dou)能快速(su)解決，需要(yao)建立一(yi)個(ge)快速(su)響應(ying)的機制，這一(yi)點(dian)是(shi)以前(qian)住宅地產很(hen)少關注(zhu)的；
以上(shang)就(jiu)是對商業(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)一(yi)點(dian)粗淺認識，和住(zhu)宅地(di)產(chan)最重要(yao)的(de)(de)區(qu)別就(jiu)是第一(yi)項，因此加強后續運(yun)營成(cheng)本的(de)(de)控制(zhi)是商業(ye)地(di)產(chan)不同于(yu)住(zhu)宅地(di)產(chan)的(de)(de)一(yi)個重要(yao)環節。